Van brommer naar bakfiets, van volks naar yup. De Transvaalbuurt is de afgelopen tien jaar sterk veranderd. Is dat erg?

© Illustratie Meike Brandsma

Nina Eshuis en Linda Gottmer
Haarlem

De Transvaalbuurt veranderde van volksbuurt naar een plek waar vooral ’yuppen’ gaan wonen. Steeds vaker komen ze uit Amsterdam. Vroeger zaten de buren samen op de stoep, met een biertje in de hand. Nu staan er elektrische bakfietsen. De buurt is veranderd. Maar is dat erg?

Cor Jonker had 17.000 gulden in zijn zak toen hij in 1972 de notaris bezocht. Hij wilde een huis kopen in de Transvaalbuurt in Haarlem. Het huis dat hij op het oog had - in de Reitzstraat - kostte 20.000 gulden, omgerekend zo’n 8.000 euro. Cor was timmerman. Hij kon een hypotheek krijgen van 3.000 gulden, de rest van de koopsom had hij al bij elkaar geklust. Toen Cor bij de notaris kwam, zei die tegen hem: je komt nog 17.000 gulden te kort. Dat geld hoefde Cor dus alleen nog uit zijn zak te halen. Of zoals hij het zelf zegt: „Ik legde het zo op tafel.”

De Transvaalbuurt is een typische Haarlemse arbeiderswijk. De gezinswoningen die er tussen 1900 en 1910 gebouwd zijn, zijn zo’n 80 vierkante meter groot. Ze staan dicht op elkaar in smalle straten. Cor woont er nog steeds, in zijn rijtjeshuis in de Reitzstraat. Zijn huis is inmiddels 100 vierkante meter groot. Hij bouwde er in 1978 zelf een derde verdieping op. Als een van de eersten in de buurt. Nu hebben zo veel huizen in de Transvaalbuurt een dakopbouw.

Er is wel meer veranderd sinds Cor (inmiddels 76) er kwam wonen. In 1972 was de Transvaalbuurt nog een echte volksbuurt. Een kennis van Cor vertelde hem eens dat zijn vader hem op het hart had gedrukt om door te leren. ’Want anders kom je later in deze buurt te wonen’. Die slechte reputatie bleef jaren bestaan, en was ook wel ergens op gebaseerd. De criminaliteit was hoog in de Transvaalbuurt, reden dat het Openbaar Ministerie in 2015 samen met de gemeente ’Project Lelie’ begon om ondermijning en criminele activiteiten tegen te gaan.

(Tekst gaat door onder de foto)

© United Photos/Toussaint Kluiters

Nu staan mensen in de rij om er te wonen. De Transvaal is de afgelopen tien jaar een proces van ’gentrificatie’ ingegaan: de buurt is populair geworden bij nieuwe bewonersgroepen en de huizenprijzen zijn explosief gestegen. In een steeds krapper wordende huizenmarkt bieden jonge gezinnen gretig tegen elkaar op voor de kleine arbeiderswoningen. De bevolkingssamenstelling veranderde erdoor. Vroeger zaten buren op de stoep, met een biertje in de hand. Nu staan er elektrische bakfietsen. De buurt is anders. Maar is dat erg?

Geflipt

Robin Doezie (32) kwam in 2019 samen met zijn vriendin Lotte in de buurt wonen. Met mazzel en een bod dat tien procent boven de vraagprijs lag, hebben ze hun huis in de Reitzstraat kunnen kopen. Twee deuren naast het huis van Cor. Ze kochten het van een investeerder die het huis had ’geflipt’. Die liet het volledig renoveren om het daarna met winst door te verkopen. Er was een derde verdieping op gebouwd en de voorgevel was gestuukt, hagelwit geschilderd en voorzien van een nieuwe raampartij met zwarte kozijnen. Het huis had ook een nieuwe keuken gekregen, een visgraatvloer en een grote zwarte pui naar de tuin.

(Tekst gaat door onder de foto)

Robins huis in 2018 (links) en nu.

Robins huis in 2018 (links) en nu.© Google Streetview

De investeerder kocht het huis destijds voor 225.000 euro en verkocht het aan Robin en Lotte voor 485.000 euro. Cor schrok van de prijs, weet hij nog. Robin vond het ook een hoop geld. Maar nu denkt hij: het is een koopje geweest. Simpele eengezinswoningen gaan in de Transvaalbuurt inmiddels weg voor vijf of soms zes ton. Nieuwe bewoners bieden soms meer dan een ton boven de vraagprijs.

(Tekst gaat door onder de foto)

Gré (de vriendin van Cor), Robin en Cor voor hun huizen.

Gré (de vriendin van Cor), Robin en Cor voor hun huizen.© United Photos/Toussaint Kluiters

Robin en Lotte verhuisden vanuit Amsterdam. Ze zijn bepaald niet de enige ’nieuwe’ bewoners die uit de hoofdstad komen. In 2010 kwam 16 procent van de kopers in de Transvaalbuurt vanuit Amsterdam, in 2020 was dat al 31 procent. In de eerste helft van 2021 registreerde het Kadaster zelfs meer Amsterdammers (42 procent) dan Haarlemmers (39 procent) die een huis kochten in de buurt (zie kader ’Kadaster’). Vooral onder starters uit de hoofdstad is de Transvaalbuurt populair. De huizenprijzen in de buurt stegen explosief. In 2015 verkocht de particuliere huiseigenaar hun woning voor gemiddeld 194.000 euro, in de eerste helft van 2021 was dat 419.000 euro.

Lees ook: Steeds meer Amsterdammers in de Transvaalbuurt, met name starters

(Tekst gaat door onder de grafiek)

Weg uit Amsterdam

Robin woonde tien jaar in Amsterdam, de laatste jaren samen met Lotte. Ze wilden niet per se weg, maar een gezinswoning kopen in de hoofdstad? Dat achtten ze vanaf het begin kansloos. „We gingen eigenlijk al best vaak een dagje naar Haarlem. Winkelen, even uit eten. Toen zijn we hier gaan zoeken.”

Zeker een jaar duurde de zoektocht. Toen Robin voor het eerst door de Reitzstraat liep, voelde het meteen goed. „Het was echt waar we naar op zoek waren. Ik dacht al wel dat het een buurt in ontwikkeling was.” Hij merkte het bijvoorbeeld aan de steigers in de straat. „Toen waren het er al veel, nu is het al helemaal bizar.” En aan de mensen: „Ik zag veel mensen als wij, die voorheen misschien in de Bomenbuurt, de Leidsebuurt of aan het Kleverpark wilden wonen. Maar daar was het toen al veel te duur geworden, dus waren ze allemaal deze kant op gekomen. Zo voelde het een beetje.”

(Tekst gaat door onder de grafiek)

Toen het Amsterdamse stel naar de Reitzstraat verhuisde, was de buurtkroeg nog open. Tegenover hun huis, op de hoek van de straat, zat café ’t Hoekje. Een levendige kroeg die, als je de buren mag geloven, soms wel tot wat overlast zorgde. Het café is verkocht aan een Haarlemmer, die het nu opknapt en verbouwt tot hoekwoning.

In witte verf staat nog ’5 cent’ op de gevel van de voormalig kroeg. „Vijf cent potje bier, daar staat het voor”, volgens buurtbewoner Ed Martens (58) die stamgast bij ’t Hoekje was. Ed is voormalig timmerman, hij is arbeidsongeschikt verklaard. Oorspronkelijk komt hij uit IJmuiden, maar hij woont al tientallen jaren in Haarlem-Noord. Sinds 2007 huurt hij een bovenwoning in de Reitzstraat, schuin boven ’t Hoekje.

(Tekst gaat door onder de foto)

’t Hoekje in 2018 (rechts) en nu.

’t Hoekje in 2018 (rechts) en nu.© Google Streetview

De kroeg

Toen het café de deuren sloot, nam Ed drie houten paardenhoofden mee uit het interieur. In ’t Hoekje hingen ze bij de wc’s, nu hangen ze in zijn woonkamer. Hij heeft ze zelf gerestaureerd. „De neusgaten waren volgedouwd met kauwgom.” Ook aan de muur bij Ed: een tegeltje met de tekst ’De kroeg is de hoeksteen van de samenleving’.

(Tekst gaat door onder de foto)

Ed Martens in zijn huis, de paardenkoppen uit ’t Hoekje op de muur achter hem.

Ed Martens in zijn huis, de paardenkoppen uit ’t Hoekje op de muur achter hem.© United Photos/Toussaint Kluiters

Een belangrijk deel van Eds leven speelde zich af in het café. ’t Hoekje, zegt Ed, dat was de buurt. Na zijn werk ging hij naar beneden en kreeg hij een ’potje bier’. Aan het eind van de maand betaalde hij zijn rekening.

Nu telt de Transvaal nog maar één echte kroeg, een paar straten verderop, aan het Julianapark: café De Hoek. ’Waar zit je? De grote of de kleine hoek?’, vroegen mensen uit de Transvaal vroeger aan elkaar. Aan die verwarring is met het sluiten van ’de kleine hoek’ een eind gekomen. Ook had je vroeger midden in de wijk nog café Fabel en de Martini Bar, maar ook die zijn inmiddels weg.

’s Zomers zit Ed het liefste buiten op de stoep. Bij John bijvoorbeeld, die tussen Cor en Robin in woont. John belt Ed wel eens op. „Biertje?”, vraagt hij dan. Dan komt Ed eraan. Ook met andere buren heeft hij veel contact. Of zoals hij het zelf omschrijft: „Als ik me twee dagen niet meld, word ik gebeld. Of ze staan aan de deur. Boem, boem. Hoe gaat het met je? John, Richard, dan heb je Dirk, we houden elkaar in de gaten. Mijn sleutel ligt overal. Ze weten bij mij hoe ze binnen moeten komen.” De nieuwe buren kent hij ook wel, ze groeten elkaar. Maar ze komen nooit bij zitten als John en Ed op de stoep borrelen.

(Tekst gaat door onder de foto)

© United Photos/Toussaint Kluiters

Ook de winkels in de buurt veranderen naar smaak van de nieuwe bewoners. Sinds 2017 zit aan de Paul Krugerstraat bijvoorbeeld Mimo Koffie & Kunst - een koffiezaak en kunstgalerij ineen waar veganistische gerechten op het menu staan. In de Generaal de Cronjéstraat zit sinds kort een plastic- en verpakkingsvrije winkel. Onlangs opende koffie- en theewinkel Kaldi: ’Een volledig nieuwe trendy zaak’, aldus de eigen website.

Opgepimpt

Wat er in de Transvaal gebeurt is een klassiek voorbeeld van ’gentrificatie’, volgens Reinout Kleinhans. Hij is als stadsgeograaf verbonden aan de TU Delft en onderzoekt stedelijke vernieuwing. Zo’n 18 jaar geleden is men het begrip ’gentrificatie’ voor het eerst gaan gebruiken. Sociologen en stadsgeografen gebruiken de term voor buurten die worden ’opgepimpt’. Kleinhans verstaat onder gentrificatie: de financiële opwaardering van buurten die eerder bekend stonden als een ’slechtere’ buurt. Er woonden mensen uit een lagere sociale klasse en de criminaliteitscijfers waren relatief hoog. Zo’n buurt wordt ineens gewild, huizen worden er in korte tijd duurder waardoor de bewonerssamenstelling verandert, alsmede het soort voorzieningen.

„Zo’n proces kan heel snel gaan”, weet Kleinhans. „In een tijdsbestek van een paar jaar.”

(Tekst gaat door onder de grafiek)

Hoe het komt? Zo’n ’slechte’ buurt moet allereerst potentie hebben. Een locatie dichtbij een winkelgebied of stadscentrum, bijvoorbeeld. Of populaire bouw: oudere huizen met karakteristieke details of mogelijkheden tot op- of aanbouw. Eerst trekken de ’durfals’ naar zo’n wijk, zegt Kleinhans. „Mensen die denken: ik ben niet bang aangelegd, ik kan wel tegen een stootje. Vaak zijn het groepen die minder te besteden hebben, jonge mensen of mensen met een creatief beroep zoals kunstenaars. Zij knappen zelf woningen op.”

(Tekst gaat door onder de foto)

© United Photos/Toussaint Kluiters

De veranderende buurtsamenstelling heeft een aanzuigende werking en trekt dan ook hogere inkomensgroepen. Dat is het moment dat ook de detailhandel erop gaat reageren: de nieuwe bewoners zijn de ideale doelgroep voor nieuwe voorzieningen. Kleinhans: „De spreekwoordelijke cappucinobars. Nichewinkels die gericht zijn op publiek met een grotere koopkracht. Zeker als de ligging goed is, wordt het een place to be. Dan gaat het kneiterhard.”

Nieuwe cultuur

„Buurten gaan zo in de lift”, zegt Kleinhans. „Los van de druk op de woningmarkt gaan de prijzen snel omhoog. En dat is een zichzelf versterkende dynamiek.” In drie tot vijf jaar kan een buurt zo compleet van karakter veranderen. „Fysiek, sociaal en qua cultuur. Van de oorspronkelijke bewoners zie je steeds minder terug. Er komen andere groepen voor in de plaats. Mensen met een andere leeftijd, achtergrond, opleidingsniveau, inkomens, en gezinssamenstelling.” De vraag volgens Kleinhans is. „Wie heeft er baat bij gentrificatie? Wie zijn de winnaars en de verliezers?”

(Tekst gaat door onder de foto)

© United Photos/Toussaint Kluiters

Gentrificatie leidt tot verdringing van mensen die minder te besteden hebben. Dit vindt vooral indirect plaats, beargumenteert Kleinhans, door prijsstijgingen. „Het is niet zo dat mensen hun huis uitgeschopt worden. Dat kan ook niet zomaar in Nederland. Maar door de snel stijgende prijzen is er steeds minder plek voor lage inkomensgroepen.”

(Tekst gaat door onder de grafiek)

Overigens ziet Kleinhans ook voordelen van gentrificatie. „Het heeft ervoor gezorgd dat buurten best wel opgeknapt zijn, zonder dat er overheidsgeld aan te pas is gekomen. Ook het voorzieningenniveau was in sommige wijken op sterven na dood. Voor bepaalde groepen kan de verandering best plezierig zijn. Het is maar net aan wie je het vraagt.”

’Hippe boots’

Het aantal ’hippe’ winkels in de Generaal Cronjéstraat valt in vergelijking met de Amsterdamse Pijp of de Jordaan nog wel mee. Die volksbuurten gingen ondergingen al veel eerder een metamorfose. Huizen werden opgeknapt, oude sigarenboeren maakten plaats voor trendy koffiebars en timmerwerkplaatsen veranderden in kantoren voor start-ups. In de Pijp zit inmiddels een restaurant waar in elk gerecht avocado is verwerkt. Ook sommige Haarlemse buurten zijn al eerder gegentrificeerd dan de Transvaalbuurt: denk aan de Vijfhoek of de Leidsebuurt.

(Tekst gaat door onder de foto)

© United Photos/Toussaint Kluiters

In de Generaal Cronjéstraat houden de winkels die er al jaren zitten fier stand: Groenteboer Van Ewijk, het Haarlems Glas-in-lood Huis, Kapsalon Cronjé, modezaak Diva of Café Lunchroom Sisters. Kees Hoogenbosch van Kees Hoogenbosch Schoenen past zijn collectie gewoon aan op de nieuwe bewoners. Al sinds 1985 bestiert hij de schoenenwinkel aan de Cronjé. De winkel bestaat bijna 80 jaar: zijn ouders openden hem in 1943. De verkoop van kinderschoenen heeft een impuls gekregen met al die nieuwe jonge gezinnen in de wijk. Schoenen in kleine maten beslaan nu de helft van zijn winkel. Hoogenbosch koopt ’hippe boots’ in, met dikke zolen in panterprint of met glitters. „Echt Amsterdam hè”, zegt hij.

Wennen

En de bewoners? Wat doen de veranderingen in de buurt met hen? Ed Martens wil eigenlijk niet meer weg uit de Transvaal. Maar zijn verhuurder ziet hem liever vertrekken. Hij heeft Ed een aanbod gedaan. „Twintig ruggen”, volgens Ed. „Natuurlijk doe ik dat niet.” Ed huurt zijn bovenwoning voor minder dan 600 euro. „Weet je wat de huur hier wordt als ik eruit ga? 1.200 euro.”

Maar als overbuurman John gaat, dan gaat hij ook. Hij kan naar een seniorenwoning in IJmuiden. „Tuurlijk ga ik het hier missen, wat denk je? Wat je hier hebt, de liefde van je vrienden en kennissen, dat krijg je nooit meer. Dat moet je ergens anders weer opbouwen.”

Robin Doezie kan zich best voorstellen dat het voor mensen die al lang in de Transvaalbuurt wonen wennen is, al die nieuwe bewoners. „Die kennen de tijd dat overal de gordijnen open waren. Ineens hebben ze buren die wat meer op zichzelf zijn, met jonge kinderen en bakfietsen.” Toch hangt in de buurt een fijne, gemoedelijke sfeer, ervaart hij. Ook hij moest best even wennen aan zijn nieuwe buurt. Aan de stilte bijvoorbeeld. „Ik kreeg er bijna een piep van in mijn oren.” Toch zou hij nu niet meer terug willen naar Amsterdam.

(Tekst gaat door onder de foto)

© United Photos/Toussaint Kluiters

De goede band met de buren helpt om binding met de buurt te krijgen. Robin en Cor Jonker kunnen het goed met elkaar vinden. „Het zijn niet alleen yuppen hoor, die hier komen wonen. Het zijn ook gewone mensen zoals Robin”, zegt Cor. Robin hoort dat ook wel eens van een buurman. „Nee, jullie zijn geen yuppen, zegt hij dan, jullie zijn gewoon leuk. Maar als de buren het hebben over yuppen voelen wij ons wel aangesproken. Wij zijn ook een jong stel uit Amsterdam in een groot huis, met zwarte kozijnen en een visgraatvloer.” Al heeft buurman Cor er ook zo een, een visgraatvloer.

Elke dag gooit Cor het Haarlems Dagblad door Robins brievenbus. Laatst moest Robin een plintje voor zijn badkamer op maat maken. „Ik denk: Cor is timmerman, ik loop even langs. Hij was natuurlijk thuis. Nou, binnen vijf minuten had-ie het plintje gemaakt. Dat is toch superleuk?”

Lees ook: Steeds meer Amsterdammers in de Transvaalbuurt, met name starters

Lees ook: In de Transvaalbuurt belanden steeds meer huizen in handen beleggers. Zij bezitten nu 20 procent. Hoe komt dit? En wie zijn deze verhuurders?

Lees ook: Huurmisstanden in de Transvaalbuurt: Nikkie betaalt elke maand 350 euro te veel voor haar studio, en ze is niet de enige die een te hoge huur betaalt

Wat doet de gemeente?

In de Transvaalbuurt zijn bijna geen corporatiewoningen, bijna alle huizen zijn particulier bezit. Daarbij is de wijk al erg versteend, dus veel bouwplek is er niet. De gemeente kan daardoor weinig sturen, benadrukken wethouders Marie-Thérèse Meijs (GroenLinks, Wonen) en Floor Roduner (PvdA, Ruimtelijke ontwikkeling). In de Haarlemse woonvisie spreken de coalitiepartijen over het streven naar ’de ongedeelde stad’. Een stad waar in elke wijk een gevarieerd type - jong en oud, arm en rijk - bewoners woont. Maar de wethouders zien ook dat dat ideaal onder druk staat.

„Wat we in de Transvaalbuurt zien gebeuren, zien we natuurlijk eigenlijk in heel de stad. Het feit dat we zo’n fijne woonstad zijn en Amsterdam écht onbetaalbaar is, maakt dat veel mensen hier naartoe trekken en daar ook veel geld voor overhebben”, stelt wethouder Roduner. „Waar we voor moeten waken is dat het hier zo duur wordt dat mensen uiteindelijk de stad uittrekken omdat ze het hier niet meer kunnen betalen. Dat staat nu wel te gebeuren en dat is zorgwekkend.”

Stadsbreed werd het 40-40-20 bouwbeleid aangenomen waarbij in wijken de nieuwbouw voor 40 procent uit sociaal, 40 procent middelduur en 20 procent vrije sector woningen moet bestaan. Sinds 2022 geldt bovendien een opkoopbescherming in Haarlem voor huizen met een woz-waarde tot 389.000 euro. Dit betekent dat er voor huizen binnen die prijscategorie een zelfbewoningsplicht geldt voor drie jaar, in de hoop dat beleggers de huizenprijzen niet verder opdrijven.

Maar de invloed van een gemeentebestuur blijft beperkt, volgens Meijs. Die opkoopbescherming kon pas worden ingevoerd na een wijziging in de Huisvestingswet. „We moeten handelen onder de kaders van de landelijke politiek. En dan ook nog eens meevaren op de golf van de gekte van de huidige woningmarkt. Dat hadden we vooraf ook niet zien aankomen.”

In de Haarlemse woonvisie voor 2010 tot 2015 wordt de Haarlemse woningmarkt zelfs nog omschreven als ’kwetsbaar’. Er staat in dat de aantrekkingskracht van de Haarlemse woningmarkt wordt veroorzaakt door het tekort aan (betaalbare) woningen in Amsterdam en er wordt gewaarschuwd voor mogelijke verruimingen in de woningmarkt als gevolg van bouwontwikkelingen rond de Zaan en het IJ. Meijs: „Dat is nu ondenkbaar.”

De vraag is ook of de opkoopbescherming niet te laat is ingevoerd. „Tja, het is altijd afwachten en meegaan met de tijd wat er gebeurt”, aldus Meijs. Roduner: „Gemeentebeleid loopt vaak achter op problemen en kan ze niet altijd voorkomen.”

Transvaalbuurt

Onder de Transvaalbuurt verstaat deze krant grofweg het gebied dat tot 2016 zo werd genoemd volgens de gemeentelijke indeling. Inmiddels zijn dat de Nelson Mandelabuurt, de Generaalsbuurt en de Goede Hoop. Het is de omgeving tussen de Johannes de Breukstraat en de Werfstraat aan de zuidkant en de Dr. Leijdsstraat en de Transvaalstraat aan de noordkant, de Schoterweg en het Spaarne.

Kadaster

De cijfers in dit artikel zijn gebaseerd op onderzoek van het Kadaster, in opdracht van Haarlems Dagblad. Het Kadaster zocht van alle mensen die tussen 2010 en de eerste helft van 2021 een huis kochten in de Transvaalbuurt uit op welke plek zij ervoor woonden. Beleggers (particulier en bedrijfsmatig) zijn in deze cijfers niet meegenomen. Als twee mensen een huis kochten, werd de ’belangrijkste rechthebbende’ geselecteerd. Dat is de persoon met het grootste aandeel, of, bij gelijke aandelen, de oudste persoon.

Mediafonds

Haarlems Dagblad doet met steun van het Haarlems Mediafonds onderzoek in de Transvaalbuurt. Hoe is de buurt de afgelopen 10 jaar veranderd? Wie zijn de nieuwe bewoners en wat is er overgebleven van de volksbuurt?

Meer nieuws uit Haarlem

Meest gelezen